Судебные споры: быть в ОСББ - хорошо или плохо?

Собственники квартир все еще побеждают в разбирательствах, связанных с предьявлением дополнительных платежей, начисленных объединением совладельцев многоквартирного дома (далее ОСМД). Реорганизация членства в ОСМД послужила новым этапом для судебных разбирательств.

В Украине новый Закон "Об ОСББ" вступил в силу ранее 6 месяцев назад. Но споров, на этой почве, меньше не стало. Разбирательства между владельцами квартир и ОСМД до сих пор   происходят очень часто. Только в начале года судебный реестр пополнился сотней решений, принятых в спорах, с участием ОСМД. В них в полноте проявились все нюансы обновленного Закона 417-VIII от июля 2015 года.

В игру входит недобровольность

Примером того, что ОСМД приобрели, а обычные жители высоток потеряли, является вердикт, который вынес харьковский суд в январе 2016 года.

Далее речь пойдет о самом разбирательстве. ОСМД подало иск на собственника квартиры, с целью оплаты им задолженности за 3 года. Общая сумма составляла, примерно, 1400 грн. 

Загвоздка заключалась в том, что ОСМД начислило ответчику дополнительные взносы. А это решение принималось на членском собрании. Аргументация заключалась в том, что собственник квартиры является членом ОСМД. 

Но истец не смог доказать, что владелец квартиры является членом обьединения. Первоначально Закон предусматривал вступление в ОСМД только лишь по доброй воле. Вступление в уже существующее ОСМД возможно было написав заявление.

В результате, ОСМД не удалось предоставить факты того, что ответчик вообще подавал заявление или находился на учредительном собрании (по вопросу автоматического вступления в обьединение). 

Итог таков, что дело потерпело фиаско. Судом было учтено, что в первой редакции Закона было четко определено: решения принятые на общих собраниях, а также нормы устава обьединения — являются обязательными исключительно для членов ОСМД. Потребовать оплатить дополнительные платежи у собственника квартиры (который не входит в обьединение), ОСМД могло только после заключения письменного договора.

Что касается коммунальных услуг, то взыскать долги ОСМД имело полное право. 

Победа в аналогичном деле, после обновления Закона, абсолютно нереальна. В связи с тем, что членства в ОСМД теперь вообще нету. Теперь есть только члены правления. А это значит, что все решения обьединения — обязательны для исполнения всем собственникам квартир. Есть и компенсация — возможность участвовать в собраниях, голосованиях и всех мероприятиях. 

Вывод. В конфликтах, связанных с задолженностями ОСМД будут побеждать намного чаще.

Документы ОСМД

А вот еще интересный вид разбирателтсв с участием ОСМД — дела связанные с требованием предоставить документы. Ранее Закон «Об ОСМД» давал право доступа к информации лишь членам данного обьединения. Была возможность ознакомиться с протоколами собраний, а также сделать выписки. Более того, Законом предусматривалось право на предоставление члену ОСМД всех финансовых отчетов обьединения.

Сегодня, действие Закона распространяется на каждого совладельца дома. Практика говорит о том, что в действительности получение нужной информации может оказаться нелегким делом. Если же вы настойчивы, то попытка получить документы может вам дорого обойтись.

В Херсоне, в районном суде был вынесен вердикт: отказ собственнику квартиры в удовлетворении иска. Самое интересное то, что суд еще и взыскал с истца 2000 грн. для покрытия затрат, вызванных использованием ОСМД правовыми услугами. 

Начало спора было таковым: хозяйка квартиры потребовала у руководителя обьединения дать ей копии всевозможных документов — начиная от списков голосования заканчивая чеками покупок. Были две, неувенчавшиеся успехом, попытки. Далее было передано заявление в суд. Как результат — поражение в разбирательстве.

А вот и еще одно дело, произошедшее в районном суде Одессы. Хозяин квартиры подал иск на председателя ОСМД, с целью получения документов и выписок за прошедшие 5 лет. Главой было сказано, что препятствий для ознакомления истца с документами не было, но в суде этот аргумент не учелся.

Результат: требования истца были частично исполнены. Для руководителя обьединения было установлено предоставление истцу всех протоколов и решений общих собраний, а также расчет платы по коммунальным услугам. Дать истцу всю финансовую документацию суд отказал. Так как истец в ОСМД с данным прошением не обращался, а сразу же подал заявление в суд. 

Кому адресуются законы?

По факту, исполнение законов об ОСМД далеко не стопроцентное. Пример: Закон №1198-VII, который почти отрезал ОСМД от предоставления услуг по теплоснабжению и водоснабжению, не выполняют ни обьединение совладельцев, ни теплосети.

Рассмотрим дело, которое поступило в Змиевский районный суд. Житель поселка Комсомольское, подал иск о признании недействительным договор о предоставлении коммунальных услуг, заключенный с обьединением совладельцев. Аргументом стало то, что заявление о принятии в ОСМД он не подавал. А услуги по доставке горячей воды, по закону, должны предоставляться городскими службами: в случае с Комсомольским — Змиевским ТЭС. 

Спор в результате был проигран. Судом было признано его требования неправомерными.

Суть в другом. Обьединение совладельцев обьяснило суду, что они неединажды обращались к Змиевской ТЭС с вопросом заключения договоров с хозяевами квартир. На тэпловую электростанцию было передано около 500 заявлений от членов ОСМД. Этот вопрос так и не сдвинулся с места, потому что ТЭС подало встречное условие: заплатить за долги, которые образовались в рузельтате неуплаты коммунальных услуг (в размере 570 тыс. грн).

Вывод: в теории Закон №1198-VII имеет силу уже два года, а на практике — не исполняется. 

Кто берет в расчет балконы?

Хозяевам квартир расстраиваться не стоит. Тщательно изучая свои права, можно признать незаконными принятые решения, а также добиться перерасчета уже начисленных. Это актуально особенно тогда, когда произошли серьезные нарушения. 

Поводом для обращения истца в Приднепровский районный суд, города Черкасс, послужило увеличение размера квартплаты (со стороны обьединения совладельцев), а тепловой электростанции — оплаты за теплоснабжение. И те и другие аргументировали это тем, что хозяин квартиры сделал перепланировку жилья, что поспособствовало увеличению площади для отапливания (на 8 метров квадратных). 

Судом это не было учтено. Так, по Постановлению Кабмина №630 отапливаемая площадь —это суммарная площадь всей квартиры, которая по документам осталась полностью без изменений. 

Также судом было определено, что при расчете отапливаемой площади, площадь балконов и  лоджий не берется во внимание.

Результатом стал перерасчет на стоимость коммунальных услуг (площадь квартиры с балконом 84,6 метров квадратных, а плата должна начисляться только на 80 м.кв.). 

В августе 2015 года Краматорский суд вынес вердикт о том, что ОСМД является недействительным. Инициаторами был допущен ряд грубых нарушений. Вместо того, чтобы лично уведомить под расписку всех владельцев квартир — они заморачиваться не стали, а наклеяли обьявления в подъездах. Также была указана неточная площадь квартир, что является важным фактором. Без нарушений не остался и письменный опрос совладельцев. Итог очевиден — ОСМД проиграло.

В завершении хотелось бы добавить об исходе суда, который произошел в Житомере. ОСМД подало иск на владельца квартиры, с целью оплаты ремонта крыши дома. Решение было принято официально, когда были собраны все члены объединения. Бесспорную победу  одержал истец. Хотя ответчик апеллировал нищинской пенсией и тяжелым онкозаболеванием. Было постановлено, что платить за содержание дома должны все одинаково.. 

В случае, если вы хотите подать иск, либо же напротив, вам нужно выступать в роле ответчика — не тяните, обращайтесь к профессионалу!