Хоздеятельность в квартире

Специалисты нашей компании на практике сталкиваются с разными вопросами из разных отраслей права. Как правило, к юристу обращаются клиенты когда уже сложилась обстановка из которой они не могут найти выход. В данной статье мы разберем ситуацию, которая заинтересует, а возможно и предупредит многих предпринимателей. Перейдем непосредственно к самой ситуации.

«Частный предприниматель сдаёт в аренду юр.лицу квартиру под размещение офиса. Установлена ли нынешним законодательством ответственность для предпринимателя (который является арендодателем) или же для юридического лица (которое ведет свою хоз.деятельность в жилом помещении?»

Для ответа на этот вопрос, нужно определить, законным ли является использование помещения жилищного фонда, с целью осуществления предпринимательской деятельности.

Для начала обратимся к Жилищному кодексу Украины (далее ЖКУ), к статье 6, в которой четко сказано, что жилые дома и жилые помещения должны использоваться в целях постоянного либо же временного жилья для граждан. В том числе использование возможно в качестве служебных помещений (жилых) и общежитий. Сдача в аренду площади в жилых домах для необходимости промышленного рода категорически запрещается, но деятельность непромышленного характера официально разрешена.

Схожее положение имеется и в статье 383 Гражданского кодекса Украины (далее ГКУ), в соответствии с которой владелец жилого дома, либо же квартиры обладает правом на использование помещения с целью проживания (собственного, семьи, друзей и других лиц) и не имеет полномочий для использования в промышленном производстве.

Учитывая такую формулировку конкретного назначения жилых помещений, на практике есть своеобразная проблема использовать жилое пространство для деятельности офисов. Параллельно с этим, если жилое помещение является собственностью какого-либо человека и он желает устроить там офис, у него есть возможность, что подкреплена положениями  ст. 319 ГКУ, в которых установлено право собственника: обладать, пользоваться, распоряжаться своим собственным имуществом по своему личному усмотрению. Владелец уполномочен действовать, по отношению к своему имуществу, любыми методами, которые не противоречат действующему закону. Наряду с этим, на помощь приходит очередная  норма ст. 320 Гражданского кодекса Украины, по определению  которой, владелец имеет право пользоваться своим имуществом для ведения предпринимательской деятельности, за исключением тех случаев, которые установлены действующим законом. Также, согласно  статье 42 Конституции Украины – каждый человек обладает правом на осуществление предпринимательской деятельности.

В случае, когда вы планируете брать в аренду любое жилое помещение (будь то дом, квартиру или любое помещение, относящееся к жилищному фонду) для создания офиса, то ГКУ даёт строгий запрет. В, ч. 1 ст. 815 ГКУ мы видим установление, в котором говорится, что арендатор должен пользоваться жильем только в целях проживания в нем, обеспечивать сохранность места проживания и держать его в соответствующем состоянии. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 813 ГКУ, если арендатором жилья является юр.лицо, то оно имеет право пользоваться жильем только для проживания в нем физ.лиц.

Подведем итог вышесказанного: любое пользование жилыми помещениями, кроме как в роли жилья, требует изменения статуса этих помещений в нежилые.

Старая редакция Закона Украины (далее ЗУ) «О регистрации государством юридических и физических лиц – предпринимателей» определяла местоположение юридического лица в качестве адреса собственника компании. Это значит, что до 1 февраля 2016 года законом было позволено юр.лицу вести свою предпринимательскую деятельность по адресу проживания его директора или же учредителя. ЗУ от 26 ноября 2015 года № 835-VIII изложен новой редакцией, что послужило тем, что учредители и директора юридических лиц не имеют прав подавать на регистрацию расположения фирмы за местом своего жительства.

Суммируя все сказанное, можно смело говорить, что строгое табу на реализацию деятельности юридическим лицом в жилищном фонде – отсутствует. Прямой запрет лежит на размещении предприятия в помещении взятым в аренду. Однако же, у учредителей юр.лица есть вероятность возникновения некоторой проблемы в регистрации фирмы по адресу места жительства его руководителя или учредителя и нужду в аренде, для расположения предприятия, именно нежилого фонда.

Законом не установлено никаких ограничений для реализации предпринимательской деятельности в жилом помещении. Вместе с отсутствием запрета в законодательстве находится важное условие – о переквалифицировании помещения из жилого фонда в нежилой фонд.

Ответственность.

Ответственность, налагаемая в виде штрафа, за ведение предпринимательской деятельности в жилищном фонде либо сдачу в аренду для этих целей – несущественна.

Статья 150 КУоАП, за нарушение эксплуатации жилых фондов, предусмотрено предупреждение либо наложение штрафа – от 17 до 51 грн (на граждан) и от 51 до 119 грн (на должностных лиц).

Более существенным является вопрос цены за коммунальные услуги. Тарификация для юридических и физических лиц разная. Юр.лицо, ведя свою предпринимательскую деятельность в жилищном фонде, арендуя его у физического лица (в независимости от того, является ли он предпринимателем или нет), продолжает платить коммунальные услуги по тем тарифам, что определены для физических лиц. Исходя из этого, получится такая проблема, как расчет цены за коммунальные услуги.

В том случае, когда физическое лицо использует жилищные фонды для осуществления хозяйственной деятельности (касаемо и аренды) необходимо учесть, что льготы по уплате налога на недвижимость будут аннулированы, так как недвижимость эксплуатируется с целью получения прибыли.

Существует возможность и других нежелательных результатов. Как показывает практика, случаются ситуации, в которых договора аренды, которые заключались между физлицами – хозяевами жилых помещений и юрлицами в целях осуществления производственной деятельности, были признаны недействительными. Вдобавок к тому, были случаи принудительного выселения юр.лица из арендованных помещений. А на физлицо (арендодателя) налагались обязательства перевода недвижимого имущества в нежилой фонд потому, что эксплуатация происходила не по назначению.

Прежде, чем использовать помещение в коммерческих целях, и не попасть в неприятную ситуацию, обратитесь к профессионалу ЮБФ "КОМПАНЬОН".